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          旅游景區房規劃工作中的8要點
          來源:www.589dh.com 發布時間:2021/8/13 11:38:39
              旅游景區房距離城市較遠,地勢復雜,基礎建設環境無法達到城市建設所要求的“五通一平”或“七通一平”。主題公園規劃設計公司文旅認為旅游景區房與城市的性質不同,其市政基礎設施建設應充分考慮周邊和當地的地理與資源條件,結合景區特點,對方方面面的問題做出科學合理地判斷,掌握規劃區的現狀優勢與不足,立足規劃目標,找到經濟、合理的規劃設計方法,從而使整體規劃設計思路更加明確、清晰、合理。
              1、旅游景區房資源稟賦分析
              資源稟賦分析不只是對景區資源的詳細羅列,而是要求在大區域范圍內,對景區資源進行相關性比對分析,挖掘、整合、延伸出具有一性和專一性的特色產品。
              2、當地市場需求和競爭分析
              旅游規劃就宏觀市場、客源定位、客源數量預測等3方面進行初步研究還不夠,需要從以下幾個方面進行深入分析。
              1)市場層面。分析市場在興什么,市場有什么,市場還缺什么,市場在哪個層面上競爭四個內容。
              2)競爭對手層面。分析競爭對手概況(項目的區位及周邊環境、規劃布局、項目賣點、建筑風格、項目的配套設施及服務、運營管理),市場反應(分析競爭對手項目的營銷策略、實際銷售及經營狀況和項目的優劣勢等)。
              3)消費者層面。主要界定客源區域,預測其數量,分析其消費特征,找出消費敏感性之所在。
              3、開發商分析
              開發商分析主要是從四個角度進行分析:開發商投資意圖、經濟實力、初步的開發構想、操作能力分析等,規劃方和開發商必須充分溝通,這個溝通不只是上層領導間的溝通,項目組全體成員都必須參與其中,深刻體悟。開發商在投資一個旅游景區房時,基本上都會有投資意圖和初步的開發構想,規劃方的任務是為開發商的初步開發構想從專業角度進行把關、深化、延伸、落地!這里提出要增加開發商的經濟實力和操作能力分析的目的,是對旅游區開發主題和旅游產品設計在操作層面進行校正。我們知道任何的旅游規劃和旅游策劃終都要落實到開發商去操作,項目規劃和策劃得再好,如果超出開發商的實際操作能力,一切都是空的。
              4、開發主題和形象設計
              對開發主題設計上建議要針對項目個性進行大區域范圍內的概念采購和本地化的項目體現,就是把類似項目的成功開發經驗應用到本項目開發之中。旅游規劃或者旅游策劃比拼的是規劃者或策劃者的信息、資源和視野,開發主題和形象設計需要抓住景區的靈魂,找到景區的獨一無二的指紋,以實現一性和專一性。
              5、功能分區和項目設置
              功能分區和項目設置是開發主題和旅游產品設計的落腳點,是旅游規劃的重頭戲,考慮到開發商的審閱習慣,可以單獨抽出,獨立形成圖文并茂的景區設計任務書,甚至可以根據開發商要求和設計深度進行出圖。
              6、旅游產品設計
              對于旅游產品設計上,既要講創意,還要有系統的思考,動態的把控。規劃解決的是景區合適開發哪些產品,而不是景區能開發哪些產品。產品設計上必須結合資源稟賦分析,市場需求和競爭分析。
              7、商業模式設計
              商業模式設計的核心內容是景區贏利模式設計和投入產出分析,解決景區需要投哪些錢,錢投去哪里,哪些項目可以開發商自己建設,自己運作,哪些項目只要建好出租,哪些項目需要引入新的合作伙伴,從哪里賺到錢,何時是盈虧平衡點的問題!對于旅游地產項目還要明確哪些地塊必須購買,哪些地塊只要租賃,其費用多少。
              8、開發節奏把控
              為了把控開發節奏,規劃中必須對建設項目進行分期。規劃不僅是提出短期、中期和長期建設項目,還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個,這個啟動項目必須符合以下的一些要求:一能馬上有好的贏利,二能快速形成市場的示范效應,三對后續項目具有明顯的帶動作用,要有“連環炮”的效果,尋找啟動項目就是策劃上經常提到的尋找項目引爆點。


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